14 Eyl 2015

Kentsel Dönüşümde Destek ve Vergi Avantajları

0 Yorum

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uygulaması şöyledir;

1) Kentsel dönüşüm kanunundan yararlanabilmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlara başvurularak binanın riskli olup olmadığının bir raporla tescil edilmesi gerekmektedir.

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun” 1. maddesine göre deprem riskli alanlar ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin iyileştirilmesi, tasfiye ve yenilemesinin yapılması amaçlanmaktadır. Yani, binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar da Kanun hükümlerinden faydalanabilmektedir.

Eski eser tecilli binalar ise Kültür ve Turizm Bakanlığı’nda kayıtlı olduğundan bu kanun kapsamında değildir.

2) Riskli olduğu ve yıkılması Bakanlıkça onaylanan binanın bu rapor önce İl Müdürlüğü’ne, burada onaylandıktan sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gönderilerek, burada da doğrulandıktan sonra hem tapuya şerh düşülecek hem de binadaki tüm konut sahiplerine risk bildirimi yapılacaktır.

3) İlgili mülk sahipleri kendileri yapıları yapabileceği gibi inşaat firmaları ile anlaşma yaparak inşaatlarını yapabilirler.

1. Vergisel Avantajlar ve İstisnalar:

6306 sayılı kanunun 7. maddesinin dokuzuncu bendine göre: “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.”

Ancak, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlem ve kâğıtlara kanunda öngörülen istisna uygulanamaz.

Aynı maddenin onuncu bendine göre: “Gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.”

Buna göre bu Kanun kapsamında düzenlenecek gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin noter ve tapu harçları ile damga vergisi istisnaya tabi tutulmalıdır. Riskli bina yerine yapılacak bağımsız bölümlerin bir kısmı inşaat firmasına kalırken, bir kısmı da binada pay sahibi olanlara verilmektedir. Pay sahiplerine verilen bölümlerin devir ve tescil işlemleri vergi kazanımlarından yararlansa da:

bu kişi bu bölümü başkasına sattığında aynı istisnadan faydalanamamaktadır.

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü’nün 07.01.2015 tarih ve 10 sayılı Özelgesi’ne göre, riskli yapının yerine yapılan binadaki bağımsız birimlerin hak sahipleri yerine üçüncü kişilere satışı sonucu inşaatı yapan şirketle bu şahıslar arasında düzenlenen sözleşmeden damga vergisi, tapuda yapılan işlemler için de tapu harcı alınır. Bununla birlikte, 6306 sayılı yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 9/ç bendine göre hak sahibi tarafından uygulama alanındaki yapıların dönüşüme konu olmadan önceki ilk satışı, devir ve tescili işlemleri vergi ve harç istisnasından yararlanabilecektir.

Kentsel dönüşümdeki daire ve işyerlerinin satışına uygulanan KDV oranı %1’dir.

24.12.2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Büyükşehirlerde yapılan konutlarda KDV oranı değişmiştir ve karar, 01.01.2013’ten itibaren yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kararla net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; (6306 sayılı Kanunda rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) yapı ruhsatının alındığı tarihteki arsa birim m2 değeri, 1-500 TL arası konutlarda %1, 500-1000 TL arası konutlarda oran %8, 1000 TL ve üzeri konutlarda oran %18’dir. Karar uyarınca, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler ise KDV artışından etkilenmeyecektir.

Örnek: Düzenlemeye göre 01.01.2013 tarihinden sonra ruhsatlandırılan bir binada değeri 400.000 TL olan bir daire için %18 oranıyla ödenmesi gereken KDV miktarı 72.000 TL olacakken, bu yasa sonucunda yapılacak ve aynı değere sahip konuta uygulanacak KDV oranı %1, yani 4.000 TL’dir.

2. Banka Desteği:

Binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesiyle ve müteahhidin seçimiyle anlaşmalı bankalara kredi için başvuru yapılabilmektedir. Yapılan 18 aylık kira desteğinin yanı sıra, bankalardan alınacak kredilerde faiz desteği sağlanmakta; bu avantajlardan ise anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar faydalanabilmektedir.

6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin altıncı bendine göre, Bu Kanun kapsamında sağlanması öngörülen krediler ile dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak konutlara ilişkin, hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.”

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinin altıncı bendine göre ise, Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığı’nın bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.” Ancak bu hesaptan aynı kişiye hem kira hem de faiz desteği verilemez.

Bankalardan bağımsız alan başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilmekte ve kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak gerçekleşmektedir. Birden fazla konutu yıkılan bir kişinin alacağı kredi toplamı ise 500.000 TL’yi geçemez. Kentsel dönüşüm kredisinden faydalananlar ayrıca kira yardımı alamamaktadır.

11.09.2015
Özkan Uzel
Sorumlu Bağımsız Denetçi
Mali Müşavir

[yukarı]

Cevap Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir