16 Nis 2018

KAT KARŞILIĞI VE HASILAT PAYLAŞIM İNŞAAT YÖNTEMLERİNDE KDV VE VERGİ UYGULAMALARI

0 Yorum

Ülkemizde inşaat sektöründe kat karşılığı inşaat işleri yıllardır kullanılan bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yöntem temel olarak müteahhitlerin arsa sahipleri ile anlaşıp inşa edilen bağımsız bölümlerin anlaşmaya göre belirlenmiş belirli bir kısmını arsa sahiplerine vermesidir. Son dönemlerde arsa sahiplerini mülklerinden daha fazla kazanç ve arsasının belirli bir zaman içerisinde değer ve rant beklentisinden yüksek kazanç elde etme umudu ile hasılat paylaşımı modelini tercih etmektedirler. Bu model arsanın inşası ile birlikte bağımsız bölümlerin satışı sonrası elde edilen gelirin  belirli bir oran dahilinde müteahhit ile arsa sahibi arasında paylaşılmasıdır. Hasılat paylaşımı sonrası   kazancın vergilemesi konusunda farklı görüşler mevcuttur.

Öncelikle uygulanacak KDV oranlarına yer verelim

– İnşaat bitmeden önce kat mülkiyetine geçilmiş ise, mülkiyetin devrinin tapuda tescil edilmesiyle gerçekleştiğinden, tapuya tescil anında,

-Tapu tescilinde veya fiili kullanımdan önce herhangi bir tarihte fatura veya benzeri bir belge düzenlenmesi halinde belgede yazılan tutarla sınırlı kalmak üzere belgenin düzenlendiği tarihte,

– İnşa edilen gayrimenkullerin fiilen kullanılmasında, fiilen kullanımın başladığı tarihte,

KDV hesaplanmalıdır. Kdv oranları ise kısaca büyük şehir sınırları içerisinde 150 m2 üzerinde % 18, 150 m2 altında fakat belediye rayiç bedeli 1-999 TL kadar % 1, 1000-2000 TL arası %8, 2001 TL ve üzeri % 18 olarak uygulanır.

Kat Karşılığı Taahhüt İşleri

Arsa gerçek kişi ( vergi mükellefi olmayan ) üzerine ise inşaat bitimi veya teslim sonrası KDV yönünden;

Müteahhit  arsa sahibine ve alıcılara yukarıda belirtilen kdv oranlarında fatura kesmek zorundadır.

Arsa sahibinin ise kdv mükellefiyeti yoktur herhangi bir işlem yapması da gerekmemektedir.

Arsa tüzel kişi üzerine ise ( vergi mükellefi olan) inşaat bitimi veya teslim sonrası KDV yönünden;

Müteahhit arsa sahibine ve alıcılara yukarıda belirtilen kdv oranlarına göre fatura kesmek zorundadır.

Arsa sahibi öncelikle müteahhide arsa faturasını işin sonunda yukarıda belirtilen kdv oranları ile kesmek zorundadır. Arsa sahibinin şirket ana sözleşmesinde inşaat taahhüt işi ile ilgili iştigal konusu yoksa arsa alımını izleyen ikici yılın sonunda kdv istisna olarak müteahhide fatura edebilir. Yine arsa sahibi kdv mükellefiyeti olduğundan müteahhidin kesmiş olduğu faturalardaki kdv yi indirim konusu yapar. Arsa sahibi eğer daha sonra bu taşınmazları satar ise yine yukarıda bahsedilen kdv oranları ile fatura eder. Eğer arsa sahibinin şirket ana sözleşmesinde inşaat taahhüt işi ile ilgili iştigal konusu yoksa arsa alımını izleyen ikici yılın sonunda kdv istisna olarak alıcılara fatura eder.

Arsa gerçek kişi üzerine ise ( vergi mükellefi olmayan)  inşaat bitimi veya teslim sonrası Gelir vergisi yönünden;

– Müteahhit:  yapmış olduğu bütün inşaat maliyetini toplam inşaat alanına bölerek m2 maliyetlerini belirler. Bu maliyetle me sonrası  arsa sahibine vermiş olduğu toplam bürüt alanın çarpımı sonrası arsa sahibine fatura eder.  Arsa sahibine kesmiş olduğu faturaları da arsa maliyeti olarak inşaat maliyetlerine  ekleyerek toplam inşaat maliyetlerini  belirlemiş olur. Müteahhit açısından kalan bölümlerini m2 maliyetleri belirlendiğinden kendine kalan bölümlerin satışlarından sonrası kar veya zarar gelir vergisi veya kurumlar vergisini oluşur.

– Arsa sahibinin: yine gelir vergisi mükellefiyeti yoktur. Arsa sahibinin teslim sonrası mülk satışlarında dikkat etmesi gereken konu ise arsa alım tarihinden 5 yıllık süre sonrası daire satışında Gelir vergisinden istisnadır.  Arsa alım ve inşaat teslimi sonrası 5 yıllık süreyi doldurmayan ve tapu tarihindeki rayiç bedel veya fatura tutarındaki bedelin bağımsız bölümlerin satışı sonrası kazanç farkı 2018 yılı için 12.000 TL yi aşan kısmı sair kazanç olarak vergilendirir.

Arsa tüzel kişi üzerine ( vergi mükellefi ) ise inşaat bitimi veya teslim sonrası Gelir vergisi ve Kurumlar vergisi  yönünden;

– Müteahhit:  yapmış olduğu bütün inşaat maliyetini ve kendisine kesilen arsa faturasını da toplam inşaat alanına bölerek m2 maliyetlerini belirler. Bu maliyetle me sonrası  arsa sahibine öncelikle arsa karşılığı faturasını keser . Müteahhit açısından kalan bölümlerini m2 maliyetleri belirlendiğinden kendine kalan bölümlerin satışlarından sonrası kar veya zarar gelir vergisi veya kurumlar vergisini oluşur.

– Arsa sahibinin : gelir vergisi veya kurumlar vergisi mükellefiyeti olduğundan kesilen fatura sonrası satış söz konusu olur ise maliyet ve satış sonrası farkın vergisi  kar veya zararı gelir vergisi veya kurumlar vergisini oluşturur. Eğer arsa sahibinin şirket ana sözleşmesinde inşaat taahhüt işi ile ilgili iştigal konusu yoksa ikici yılın sonunda kazancın % 50 istisna olarak vergilendirir.

HASILAT PAYLAŞIMINDA BÜTÜN BAGIMSIZ BÖLÜMLERİN MÜTEAHHİT TARAFINDAN SATIŞI VE KAZANCI SONRASI VERGİ  UYGULAMASI :

Burada kat karşılığı sözleşmesinden ziyade hasılat paylaşım modeli olduğu için yukarıda bahsedilen durumlardan farklı uygulama söz konusu olacaktır. Bu anlatımda satışların tamamı müteahhit tarafından yapıldığı var sayımı ile

 

Hasılat Paylaşımı Yöntemine Göre Arsa gerçek kişi ( vergi mükellefi olmayan) üzerine ise inşaat bitimi veya teslim sonrası KDV yönünden;

Müteahhit:  alıcılara yukarıda bahsedilen kdv oranları ile  fatura kesmek zorundadır.

Arsa sahibinin: ise sadece gelir paylaşım modeli olduğu için kdv mükellefiyeti yoktur herhangi bir işlem yapması da gerekmemektedir.

Hasılat Paylaşımı yöntemine göre Arsa tüzel kişi ( vergi mükellefi olan )  üzerine ise inşaat bitimi veya teslim sonrası KDV yönünden;

Müteahhit: alıcılara yukarıda belirtilen kdv oranları ile fatura kesmek zorundadır.

Arsa sahibi : hasılat paylaşımı modeline göre arsa sahibi inşaat bitiminde müteahhide arsa faturasını kesmek zorundadır.  Eğer arsa sahibinin şirket ana sözleşmesinde inşaat taahhüt işi ile ilgili iştigal konusu yoksa arsa alım tarihinde sonraki ikici yılın sonunda kdv istisna olarak fatura eder. Değil ise % 18 olarak fatura eder. Ayrıca hasılat paylaşım modeline göre arsa sahibine düşen kar  kısmı için arsa sahibi  müteahhide % 18 kdv li hasılat paylaşım faturası da kesmek zorundadır.

Hasılat paylaşımı yöntemine göre Arsa gerçek kişi üzerine ise ( vergi mükellefi olmayan) inşaat bitimi veya teslim sonrası Gelir vergisi yönünden;

– Müteahhit : yapmış olduğu bütün inşaat maliyetini toplam inşaat alanına bölerek inşaat m2 maliyetlerini belirlemiş olur. Bu yapım işinde Hasılat paylaşımı söz konusu olduğundan arsa sahibine verilen karın veya nakdin  müteahhit tarafından gider pusulası ile arsa maliyeti olarak maliyetine eklemelidir. İnşaat maliyeti ve verilen hasılat karı da toplam inşaat maliyetini oluşturduğundan bağımsız bölümlerin satışı sonrası kar veya zarar hesabı ile gelir veya kurumlar vergisi olarak vergilendirir.

– Arsa sahibinin yine gelir vergisi mükellefiyeti yoktur. Arsa sahibinin hasılat paylaşım sonrası dikkat etmesi gereken konu ise arsa alım tarihinden 5 yıllık süre sonrası hasılat geliri gelir vergisinden istisnadır.  Arsa alım ve hasılat paylaşım sonrası 5 yıllık süreyi doldurmayan ve tapu tarihindeki bağımsız bölümlerin rayiç bedel tutarındaki bedelin ve hasılattan elde edilen karın toplam kazanç farkı 2018 yılı için 12.000 TL yi aşan kısmı sair kazanç olarak vergilendirilir.

Hasılat paylaşımı yöntemine göre Arsa tüzel  kişi üzerine ise inşaat bitimi veya teslim sonrası Gelir vergisi ve Kurumluar vergisi  yönünden;

– Müteahhit yapmış olduğu bütün inşaat maliyetini toplam inşaat alanına bölerek inşaat m2 maliyetlerini belirlemiş olur. Bu yapım işinde Hasılat paylaşımı söz konusu olduğundan arsa sahibine verilen karın veya nakdin  arsa sahibince faturalandırılan kısmını maliyetine eklemelidir. İnşaat maliyeti ve verilen hasılat karı da toplam inşaat maliyetini oluşturduğundan bağımsız bölümlerin satışı sonrası kar veya zarar hesabı ile gelir veya kurumlar vergisi olarak vergilendirir.

– Arsa sahibinin gelir vergisi veya kurumlar vergisi mükellefiyeti olduğundan müteahhide kesmiş olduğu hasılat paylaşım faturasını arsa maliyetinden düşerek deftere kayıt eder ve kar veya zarar olarak gelir vergisinde beyan eder.

HASILAT PAYLAŞIMINDA BELİRLİ BAGIMSIZ BÖLÜMLERİN SATIŞ VE KAZANÇ SONRASI VERGİ UYGULAMASI :

 Burada kat karşılığı ve ayrıca müteaahide verilen bağımsız bölümlerin satışı sonrası hasılat paylaşım modeli olduğu için müteaahide düşen bağımsız bölümlerin satışı yapıldığı bu satışlar üzerinden hasılat paylaşım modeli var sayımı ile

Hasılat Paylaşımı Yöntemine Göre Arsa gerçek kişi ( vergi mükellefi olmayan) üzerine ise inşaat bitimi veya teslim sonrası KDV yönünden;

Müteahhit :  arsa sahibine ve alıcılara verilen  bağımsız bölümler için yukarıda belirtilen kdv oranları ile fatura kesmek zorundadır.

Arsa sahibinin ise bağımsız bölüm ve hasılat  gelir paylaşım modeli olduğu için kdv mükellefiyeti yoktur herhangi bir işlem yapması da gerekmemektedir.

Hasılat Paylaşımı yöntemine göre Arsa tüzel kişi üzerine ise ( vergi mükellefi olan)  inşaat bitimi veya teslim sonrası KDV yönünden;

Müteahhit:  arsa sahibine ve alıcılara düşen bağımsız bölümler için yukarıda belirtilen kdv oranları ile  fatura kesmek zorundadır.  Ayrıca hasılat paylaşım modeli söz konusu olduğu için arsa sahine düşen hasılat payını arsa sahibi müteahhide % 18 olarak fatura etmek zorundadır.

Arsa sahibi:  hasılat paylaşımı modeline göre arsa sahibi inşaat bitiminde müteahhide arsa faturasını kesmek zorundadır.  Eğer arsa sahibinin şirket ana sözleşmesinde inşaat taahhüt işi ile ilgili iştigal konusu yoksa ikici yılın sonunda kdv istisna olarak fatura eder. Değil ise % 18 olarak fatura eder. Bunun yanı sıra arsa sahibi elde etmiş olduğu hasılat karı içinde müteahhide % 18 olarak fatura kesmek zorundadır.

Hasılat paylaşımı yöntemine göre Arsa gerçek kişi üzerine ise ( vergi mükellefi olmayan) inşaat bitimi veya teslim sonrası Gelir vergisi yönünden;

– Müteahhit:  yapmış olduğu bütün inşaat maliyetini toplam inşaat alanına bölerek inşaat m2 maliyetlerini belirlemiş olur. Bu yapım işinde Hasılat paylaşımı söz konusu olduğundan ayrıca arsa sahibine verilen karın veya nakdin  müteahhit tarafından gider pusulası ile maliyetine eklemelidir. İnşaat maliyeti ve verilen hasılat karı da toplam inşaat maliyetini oluşturduğundan bağımsız bölümlerin satışı sonrası kar veya zarar hesabı ile gelir veya kurumlar vergisi olarak vergilendirir.

– Arsa sahibinin yine gelir vergisi mükellefiyeti yoktur. Arsa sahibinin bağımsız bölümler için arsa alım tarihinden 5 yıllık süre sonrası bağımsız bölümlerin satışı ve hasılat karı satışı sonrası  gelir vergisinden istisnadır.  Arsa alım tarihi 5 yıllık süreyi doldurmayan ve tapu tarihindeki rayiç bedel tutarındaki bedelin bağımsız bölüm satış kazanç farkı 2018 yılı için 12.000 TL yi aşan kısmı sair kazanç olarak vergilendirilir. Ayrıca hasılat paylaşımdan elde ettiği gelir toplamı 2018 yılı için 12.000 TL aşan kısmı var ise gelir vergisi beyanı vermek zorundadır.

Hasılat paylaşımı yöntemine göre Arsa tüzel  kişi üzerine ise  inşaat bitimi veya teslim sonrası Gelir vergisi ve Kurumlar vergisi  yönünden;

– Müteahhit yapmış olduğu bütün inşaat maliyetini toplam inşaat alanına bölerek inşaat m2 maliyetlerini belirlemiş olur. Bu yapım işinde Hasılat paylaşımı söz konusu olduğundan arsa sahibine verilen karın veya nakdin  arsa sahibince faturalandırılan kısmını maliyetine eklemelidir. İnşaat maliyeti ve verilen hasılat karı da toplam inşaat maliyetini oluşturduğundan bağımsız bölümlerin satışı sonrası kar veya zarar hesabı ile gelir veya kurumlar vergisi olarak vergilendirir.

– Arsa sahibinin gelir vergisi mükellefiyeti olduğundan bağımsız bölümleri için müteahid tarafından kesilmiş olan faturaların maliyeti sonrası satışlarda kar veya zarar var ise gelir vergisi beyanında beyan etmek zorundadır. Ayrıca elde etmiş olduğu hasılat karını da beyanına eklemek zorundadır.

– Arsa sahibinin kurumlar vergisi mükellefiyeti olduğundan kesilen fatura sonrası bağımsız bölüm satış söz konusu olur ise maliyet ve satış sonrası farkın vergisi  kar veya zararı gelir vergisi veya kurumlar vergisini oluşur. Eğer arsa sahibinin şirket ana sözleşmesinde inşaat taahhüt işi ile ilgili iştigal konusu yoksa ikici yılın sonunda bağımsız bölüm satış kazancın % 50 istisna olarak vergilendirir. Hasılat paylaşımından elde edilen gelir direk deftere gelir olarak kayıt edilir.

Sonuç olarak hasılat paylaşım modeli vergilendirilmesinde tarafların dikkat etmesi gereken kısmı müteahhit açısından ikili bir maliyetle me söz konusudur. Birinci kısımda inşaatın bütün maliyeti ikinci kısımda ise paylaşılan hasılatın maliyeti. Arsa sahibi açısından ise iki türlü gelir söz konusudur birincisi  şekil değiştiren arsasının inşaat maliyeti ikincisi ise şekil değiştiren arsanın hasılat karı.

 

16.04.2018

Özkan Uzel

Sorumlu Bağımsız Denetçi

Mali Müşavir

 

 

 

 

 

 

[yukarı]

Cevap Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir