02 Kas 2017

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI

0 Yorum

Günümüzde kentsel dönüşümle birçok konut yenilenmektedir. Bu yenilenme, konut sahiplerinin var olan konutlarını bir yükleniciye verip herhangi bir ödeme yapmadan veya kısmi bir ödemeyle yeni konut sahibi olması şeklinde olmaktadır. Yüklenici yani müteahhit, konut sahiplerinin paylarına göre yeni konutları yapma ve sahiplerine devretme yükü altına girmektedir.

MALİYE BAKANLIĞI’nın görüşüne göre;
Gerçek kişilerin elinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışı ile hesapladıkları kazancın vergilendirilmesi hakkında gelir vergisi kanununda ticari kazanç ve değer artış kazancı olmak üzere vergilemeler mevcuttur.

1-TİCARİ KAZANÇ OLARAK VERGİLEME: Eğer gayrimenkul satış işleri sürekli yapılıyorsa bu ticari kazanç olarak değerlendirilir. Burada alınan kıstas “işlem sayısındaki çokluk” olarak baz alınmıştır.

2-DEĞER ARTIŞ KAZANCI: Eğer gayrimenkul satışında “işlem sayısında çokluk” yoksa, elde edilen kazanç değer artış kazancıdır. Gelir vergisi kanununun 80.maddesinin 6.fıkrasına göre elde edilme şekline bakılmaksızın(bedelsiz elde edinilenler hariç) 5 yıl içinde elden çıkarılan mal ve haklardan doğan kazanç değer artış kazancı olarak nitelendirilir. 5 yıldan fazla bir sürede elden çıkarılanlar ise değer artış kazancı olmaz, ticari kazançta değilse bu çıkarım elde edilen kazanç tümüyle vergi dışı demektir.

Değer artış kazancı hesaplaması; elden çıkarılarak sağlanan kazançtan elden çıkarılan gayrimenkulün maliyet bedeli ile elden çıkarmadan kaynaklı satıcının yaptığı giderler, ödenen vergi ve harçların indirilmesiyle safi değer artış kazancı olarak bulunur.
Ayrıca bu hesaplamada GVK’nın 81. Maddesine göre endeksleme ile enflasyondan kaynaklı kazançlar gerçek kazanç olmayacağından vergi dışı tutulmuştur.

Endeksleme elde edilme tutarı üzerinden yapılır. Dolayısıyla elde edinme bedeli içinde; gayrimenkulün satın alınması sırasından katlanılan tapu harcı, ödenen KDV gibi vergileri hesaplanırken, elde edinme sırasındaki kullanılan kredi faizleri, kur farkları gibi yapılan giderler dahil edilmez. Çünkü bunlar sadece maliyet bedeli hesaplanırken kullanılır.

2016 yılı kazanç tutarlarına göre elde edilen değer artış kazancının safi tutarının istisna sınırı 11000 TL’dir. Bu tutar aşıldığında elde edilen kazancın beyanı zorunludur.

Bu konuyla ilişkin DANIŞTAY’ın GÖRÜŞÜ’NE göre;
-“Elden çıkarma” bedel karşılığı mal veya hakların satışı, takası, devri veya temliki, trampa edilmesi, kamulaştırılması, ticari şirketlere sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.
-Taşınır ve taşınmaz malların satışı sonucu Borçlar Kanununun 182. Maddesine göre; satıcının malını alıcıya bir semen karşılığı elde ettiği, arsa karşılığı kat alımında ise taşınmazın para karşılığı sonucu satışının mümkün olmadığı Borçlar Kanununun 232.maddesine göre satışla ilgili trampada da söz konusu olacağı belirtilmiş ve trampa sırasında mübadeleye konu olan malların niteliklerinde de bir değişiklik olmadığı ifade edilmiştir. Arsası karşılığı kat sahibi olan bir kişinin yükleniciyle yaptığı sözleşmeye göre ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre inşaata başlanırken arsa payları bölünerek müşterek mülkiyete konu bu paylara inşaat yapma ve kat mülkiyeti tesis etme borcu bağlandığı, inşaat bittikten ve her kat bağımsız bölüm haline gelip kişisel mülkiyete geçtikten sonra da, o bağımsız bölümlere ait arsa paylarının bağımsız bölümlere ait olarak devam ettiği, yani bir kişinin kat edinme karşılığı arsasını yükleniciye vermesi ve inşa edilen binanın kat sahibi olmasının servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğu anlamına gelmesiyle arsa karşılında konut sahibi olması ve bu konutun satılması sonucu vergiye tabi bir gelir elde edilmeyeceği görüşündedir.
Kentsel dönüşümde satıla konu olan konutun edinme tarihi önemlidir.

MALİYE BAKANLIĞI’NIN görüşüne göre;
Maliye Bakanlığı bu konuyu 2011-2 sayılı Gelir vergisi sirkülerinde açıklamıştır. Buna göre; “kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih” edinme tarihi olarak kabul edilir.

DANIŞTAY’IN görüşüne göre;
Danıştay edinim tarihi hakkında birçok kararda, “arsa karşılığı daire alımına konu arsa davacı tarafından 1988 yılında iktisap edildiğinden, servetin değerlendirilmesi olan dairelerin,1998 yılında, yani yasal sınır olan dört yıldan sonra satıldığının açık olduğu…”şeklinde, bağımsız bölümün edinim tarihinin arsanın edinilme tarihi olduğu görüşündedir.

Bir başka konu yüklenicinin arsanın tapu devrini inşaat öncesinde veya sonrasında yapılmasıdır. Sözleşme arsanın tapu devri inşaata başlarken ise arsa sahibi sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte arsa payını yükleniciye hemen devretmekte, yüklenici ise kat irtifakı tapuları alındığında bağımsız bölümlerin arsa sahibine devrini yapmasıdır. Eğer sözleşme arsanın tapu devri inşaat bittikten sonra yapılacağı şeklinde ise, arsa sahibi yükleniciye inşaatın karşılığı devredeceği arsa payını bu paya göre bağımsız bölümlerle beraber aşamalı olarak veya tamamen inşaat bitiminden sonra devri yapılmaktadır.
Arsa karşılığı konut ediniminde arsanın sahibinin yükleniciye arsayı verip konut edinimi sağlaması söz konusudur. Bu konuda;

MALİYE BAKANLI’ğının görüşü;
Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa ile inşa edilen bağımsız bölümün trampa edilmesi demektir. Bu işlemde eğer arsa bir işletmeninse ya da arsa sahibi bu işlemi ticari kazanç sağlayacak şekilde sürekli yapıyorsa, yükleniciye yapılan arsa teslimleri KDV’ye tabidir. Eğer arsa sahibi bu işlemi ticari kazanç gütmeyerek yapıyorsa bu işlem KDV’ye tabi değildir.

DANIŞTAY’ın görüşü;
Danıştay bu konuyu servetin değerlendirilmesi yada servetin biçim değiştirmesi olarak değerlendirmektedir. Dolayısıyla, arsa karşılığı edinilen konut veya işyerinin edinim değeriyle ilgilenmemektedir. Bu konuda vermiş olduğu kararda, aynı yıl alınıp satılan konutun satış bedelinin aynı zamanda konutun maliyet değeri olduğunu ve ortaya bir değer artış kazancının çıkmadığını ifade etmiştir.

Sonuç olarak görülmektedir ki, bu konuda görüş ayrılıkları mevcuttur ve vergileme sorunu açısından yeni düzenlemeler beklenmektedir.

02.11.2017
Özkan Uzel
Sorumlu Bağımsız Denetçi
Mali Müşavir

[yukarı]

Cevap Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir