06 Ağu 2015

Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmeleri

0 Yorum

Tarafları birbirine karşı sorumlu ve borçlu kılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa niteliğinde gayrimenkule sahip olan şahıs, arsa üzerinde bina inşa edilmesi karşılığında müteahhitle karşılıklı olarak anlaşarak arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi ve müteahhit de binanın kararlaştırılmış bağımsız bölümlerini inşaatın bitiminde arsa sahibine devretmeyi taahhüt eder. Bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması tapu müdürlüğünde veya noterlerde olmaktadır.

30 seri no.lu KDV Genel Tebliği ile bu yapılan işlem trampa olarak değerlendirilmiştir. Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin katma değer vergisi durumu şu şekildedir:

Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi yapılırken; arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlıysa ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını devamlı bir faaliyet olarak sürdürüyorsa, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV’ye tabi olacaktır. Arsa sahibi, vergi mükellefi olmayan gerçek kişiyse ve mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde bir faaliyet olarak arsasını daire veya başka işler karşılığında müteahhide teslimi ediyorsa bu işleme vergi uygulanmayacaktır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılırken; Katma Değer Vergisi Kanununun geçici 8. maddesi gereğince, net alanı 150 m2’ye kadar konutların teslimi katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisna uygulaması ile ilgili olarak 9 Seri no.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinde gerekli açıklamalar yapılmıştır. Bu durumda, müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan ve 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerine KDV uygulanmayacaktır. Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri veya 150 m2’den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedel üzerinden katma değer vergisi uygulanacaktır. Bu teslimlerde vergiyi oluşturan durum, yapı kullanma izninin (iskân raporunun) alındığı tarihte gerçekleşecek, ancak yapı kullanım izninin alımından önce fiili kullanım gerçekleşirse, fiili kullanıma terk anında gerçekleşmiş sayılacaktır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen 150 m2’ye kadar konutlar sebebiyle oluşan KDV indirilemeyecek, bu vergiler gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır. Ancak yüklenilen vergilerden, işyeri veya 150 m2’den büyük konutlara denk gelen kısım indirim konusu yapılabilecektir.

KDVK’nın 17/4-r maddesine göre, kurumlar vergisi mükelleflerinin en az iki yıl suretiyle aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkullerin teslimi KDV’den istisna edildiğinden, bu durumda iki yıl süreyle aktifte yer alan arsanın kat karşılığı teslimi KDV’ye tabi tutulmayacaktır. İlgili maddeye göre, gayrimenkullerin ticaretini yapan kişiler bu istisnadan faydalanamaz.

Kat karşılığı inşaat işlerinde vergilendirme konusuna açıklık getirmek açısından sadece özelgeler bulunması sonucunda, bu durum için vergi idaresiyle yargı organlarının birbirinden farklı görüşleri bulunmakta ve Danıştay kararlarında idare uygulamasının tam aksi görüşlerden hareket edilmektedir. Yargının görüşüne göre, üzerine inşaat yapılması şartıyla müteahhide bırakılan arsanın tüm tasarruf hakkının ve mülkiyetinin devredilmeyip, sadece inşaat faaliyeti dolayısıyla müteahhidin kullanımına terk edildiği, bu durumda da müteahhidin arsa sahiplerine verdiği bağımsız bölümlerle, inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakılan arsanın trampa edildiğinin kabulüne imkân bulunmadığı gerekçesi esas alınmaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin ise trampa istisna akdi niteliğinde karma özel bir akit türü olduğu kabul edilmektedir.

Arsa Maliyetinin Hesaplanması

Kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen daire ve dükkanların maliyet bedeli müteahhit için arsa maliyetidir. Bunun dışındaki diğer taahhütler inşaatın maliyetine eklenmelidir. Toplam inşaat maliyetinden arsa sahibine ait kısımların inşaat maliyeti bulunur ve varsa kira gibi diğer giderler eklenir.

Örnek: Müteahhit ile arsa sahibi %50 oranında bir paylaşımla 40 dairelik bina inşaatını konu alan bir kat karşılığı sözleşme düzenlemişler. İnşaatın sonuçlanmasıyla 20 daire müteahhidin, 20 daire de arsa sahibinin olacaktır. Müteahhit inşaatı 4000 m2 olan alan için 4.000.000 TL maliyete katlamış ve arsa sahibinin 12.000 TL olan bir yıllık kirasını ödemiştir. Buna göre:

m2 birim maliyeti: 4.000.000 / 4000 = 1000 TL
Arsa sahibine ait kısmın maliyeti: 2.012.000 TL
Arsa maliyeti: 2000m2 x 1000 TL = 2.000.000 TL
Ödenen kira bedeli: 12.000 TL
Toplam maliyet: 4.012.000 TL

Arsa sahibine yapılan bağımsız kısımların teslimi KDV’ye tabidir ve bu kısımların emsal bedel üzerinden faturası düzenlenmeli, ancak fatura üzerinde sadece KDV hesaplanmalıdır. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu 267 madde hükmüne göre, “Emsal bedeli belli edilecek malın maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline toptan satışlarda %5, perakende satışlarda %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.” Bu nedenle maliyet bedeli bilinirse, vergi mükellefi olmayanlara perakende satış, vergi mükellefi olanlara toptan satış olarak dikkate alıp faturalar buna göre kesilir.

Fatura Düzenlenmesi

Arsa karşılığı yapılan iş için arsa sahibine fatura kesilmelidir, bu fatura sadece KDV açısından değerlendirilecektir. Hazırlanılan faturaların üzerine özellikle not düşülerek KDV beyannamesinde ilave edilecek KDV olarak gösterilir. Arsa sahibi adına düzenlenen faturalara “şu tarih ve sayılı gayrimenkul satış vaadi noter sözleşmesine istinaden arsa sahibine düzenlenmiştir” ibaresi yazılır. Ek olarak gider pusulası düzenlenmesine gerek yoktur.

Vergi Usul Kanununun 227. maddesine göre “Kanunda aksi hüküm olmadıkça, bu kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebetlere ait olan kayıtların tevsiki mecburidir.”

Bu bağlamda, ticari bir faaliyet olan kat karşılığı inşaat faaliyeti ile hasılat paylaşımı yönteminde işlemlerin yasal defterlere kaydedilmesi ve belge ile tevsik edilmesi şarttır. Satılan malın ve/veya yapılan işin tevsikinde kullanılacak belge de faturadır. Bu nedenle, işletmenin aktifinde kayıtlı olan arsanın müteahhide devrinde arsa sahibinin müteahhide; müteahhidin de inşa ettiği binadan hissesine düşen bağımsız bölümlerin tesliminde arsa sahibine ve satışını yaptığı bağımsız kısımlar için üçüncü şahıslara fatura düzenlemesi şarttır.

Fatura düzenlenmezse, bunun sonucunda vergi ziyaına neden olunursa vergi ziyaı cezalı vergi tarhı ve fatura düzenlememe fiiline ait özel usulsüzlük cezası; vergi ziyaı cezası doğmaması halinde ise, sadece fatura düzenlememe fiiline ait özel usulsüzlük cezası uygulanır.

06.08.2015
Özkan Uzel
Sorumlu Bağımsız Denetçi
Mali Müşavir

[yukarı]

Cevap Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir